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Golf de Montauban: La difficulté de rentabiliser un parcours 18 trous

Parcours de golf : la difficile équation de la rentabilité

Depuis le retournement de conjoncture économique de 2008, le développement du golf en France, et en particulier de nouveaux parcours est rendu très difficile. Cette semaine, cela a été encore illustré par le passage de la société de gestion du golf de Montauban, devant le tribunal de commerce de Toulouse.

Dans le cas concret du golf de Montauban, nous avons voulu en savoir plus sur la situation difficile que traverse ce projet inauguré en 2012.

Pour les besoins de notre enquête, nous présentons d'abord les éléments du contexte pour aller du plus global au plus détaillé.

Le contexte économique général pèse sur la situation particulière de la filière golf

Un golf est un projet d’investissement à long terme, à la rentabilisation parfois aléatoire.

Entre les coûts de construction, les coûts d’entretien, et la masse salariale, il est parfois très complexe de rentabiliser un golf, et ce même dans un contexte économique et social équilibré.

En France, la part des golfeurs sur la population totale reste inférieure à 0,9%, ce qui limite le potentiel économique de la filière.

C’est d’ailleurs pourquoi la fédération française de golf multiplie les actions de découverte du golf, et s’est inscrit avec la Ryder Cup 2018 avec l'ambition de doubler le nombre de licenciés d’ici à 2022.

Au quotidien, le développement du golf en France rencontre plusieurs difficultés concrètes.

Avec la crise, le temps et les moyens disponibles pour jouer se sont considérablement amoindris.

Plus précisément, le coût de l’activité golf est décroché de la réalité des moyens disponibles pour le ménages français par rapport aux loisirs. 

Avant la crise, on estimait qu’un ménage en France pouvait attribuer aux loisirs, un budget de 2500 € par an et pour deux.

Ce budget n’est pas en réalité suffisant pour pratiquer très régulièrement le golf, qui selon différentes études coûte en moyenne 1700 € par an pour une personne.

Un autre frein au développement du golf en France est plus idéologique que mathématique.

Depuis plusieurs années, de très nombreux projets ont été arrêtés sous la pression d’associations de défenses de l’environnement, au motif de la très grande consommation en eau des parcours de golf.

Fausse croyance !

Le dernier rapport de la fédération française de golf émis en 2013 démontre qu’au contraire, les nouveaux parcours de golf participent positivement à l’éco-système local.

Parcours de golf en France... une offre à maturité

Sur ces dernières années, on peut considérer que le marché français en termes de nouveaux parcours de golf est à maturité.

Après une forte phase de croissance de nouveaux parcours entre 1970 et 1990, la France, qui compte plus de 600 parcours, n’est pas un parent pauvre en Europe.

Evolution du ratio parcours de golf / golfeurs en France selon la FFG

On peut résumer la situation un parcours pour 1000 golfeurs, ce qui est légèrement surdimensionné, mais encore gérable.

Sachant que d’un golf à un autre, cette moyenne ne se vérifie pas aussi nettement, surtout depuis deux ans avec la crise qui s’est intensifiée.

Certains parcours sont donc en difficulté parce que le bassin de joueurs est trop petit, et à l’inverse, d’autres clubs tournent avec plus que 1000 joueurs par an, en étant à la limite de la surpopulation golfique, et donc des problèmes de jeu lent.

En réalité, pour accueillir la Ryder Cup 2018, la France doit effectivement répondre à un cahier des charges très précis.

Ce cahier des charges implique davantage la création de plus de parcours compacts proches des centre villes, des grandes métropoles, comme Paris, Lyon, Marseille, Lille, etc. que la construction de parcours classique dans des zones de densité de population plus faible.

Après ce préambule, qu’en est-il réellement de Montauban et du golf de l'Estang ?

En date du 19 novembre 2013, le tribunal de commerce de Toulouse devait trancher sur le sort du Golf de Montauban.

Plusieurs options étaient possibles : la liquidation pure et simple de la société de gestion – Montalba Développement, la poursuite de la période d’observation, ou la reprise par un nouvel investisseur.

En l’état, le projet de création de ce nouveau parcours de l’Estang (18 trous) était de quatre millions d’euros, dont deux millions seraient encore à ce jour impayés aux principaux fournisseurs. (source : La Dépêche du Midi)

L’actuel PD-G de Montalba, Monsieur Dezellus chercherait à ce jour de nouveaux soutiens pour viabiliser son projet.

Précisons qu’il ne s’agit pas seulement de la construction d’un golf, puisque conjointement, on trouve un projet immobilier « Le domaine des Saules d’Or » qui s’étendra sur 45 hectares autour du golf, représentant un investissement de 130 millions d’euros sur dix ans.

A ce jour, deux tiers des lots auraient déjà été vendus (en moyenne 1200m2 de terrain), et les prix oscillent entre 120 et 180 euros du mètre carré.

A titre de comparaison, le prix au mètre carré d’un terrain à Montauban tourne autour de 80€ du mètre carré. (Source : http://www.terrain-construction.com/barometre.php)

Un écart de prix sans doute lié à un écart de prestation, mais aussi devenu peut-être plus difficile à vendre dans le contexte de l’immobilier en France en 2013.

Pour ne rien arranger, les difficultés de ce nouveau parcours arrivent en plein contexte des prochaines échéances municipales, sujet qui aurait tendance à crisper les débats.

Quelles sont les bonnes questions à se poser ?

Y-a-t-il assez de golfeurs à Montauban, ville de 55 000 habitants, pour accueillir un deuxième golf après le neuf trous des Aiguillons ?

Combien de golfeurs abonnés ou de green-fees faut-il pour faire fonctionner ce golf de manière rentable, et en combien d’années l’entreprise peut-elle atteindre le seuil de rentabilité ?

Si on applique le ratio national de 0,7% de la population française licencié pour un golf, on obtient sur la seule ville de Montauban, une hypothèse de 370 golfeurs.

La communauté d’agglomération de Montauban comprend en fait 71 000 âmes, soit un potentiel  plus proche de 480 golfeurs.

Maintenant, si on prend les éléments de la ligue de golf Midi-Pyrénées, le cap des 20 000 licenciés a été atteint entre 2011 et 2012 après une période de croissance légèrement supérieure à celle enregistrée globalement en France (de l’ordre de +4% par rapport à +2.8%).

Carte des golfs en Midi-Pyrénées

Sur le total de la ligue, Toulouse concentre la plus grande part de golfeurs et de parcours.

On dénombre à 100 kilomètres autour de la ville rose, six parcours 18 trous, et deux 9 trous.

Pas sûr que les toulousains prennent leurs voitures pour parcourir les 56 kilomètres, qui les séparent du centre-ville de Montauban, soit 52 minutes de route.

On peut donc légitimement penser que le potentiel de golfeurs pouvant jouer à Montauban en comptant quelques voisins-golfeurs de Toulouse, d’Albi, de Cahors, voire de Rodez ou d’ailleurs, peut atteindre raisonnablement 600 golfeurs par an.

Etat de l'offre golf à Montauban

Avant de construire le parcours de l’Estang, Montauban disposait déjà de deux structures : le 9 trous des Aiguillons, et CouleurGolf Académie qui est en fait lié au parcours de l’Estang.

CouleurGolf Académie est un centre de practice moderne comptant 40 postes dont 9 couverts, et plusieurs équipements d’apprentissage haut de gamme comme le Dartfish qui permet de réaliser et partager des vidéos, ou un simulateur GolfBlaster 3D.

A 10 minutes du centre-ville, le golf des Aiguillons existe depuis 1989. C’est un 9 trous idéal pour les débutants du fait de sa difficulté jugée abordable.

Pour les golfeurs que nous avons interrogé, et qui jouent sur ce parcours, c’est justement l’idéal quand on ne peut pas jouer quatre ou cinq heures, que l’on ne dispose pas d’un gros budget, et que l’on a envie de se réconcilier avec le golf parfois jugé trop difficile.

A l’échelle de l’ensemble du département du Tarn-et-Garonne, on peut ajouter deux autres structures : le golf des Roucous, et le golf club d’Espalais, soit deux autres neuf trous, mais assez éloignés de Montauban.

Sur la question du bassin de golfeurs, et sur base des chiffres exprimés ci-dessus, à savoir un potentiel de 600 golfeurs, on pourrait penser que raisonnablement c’est un peu juste, mais théoriquement pas impossible à combler avec les besoins des golfeurs débutants et des golfeurs à la recherche d’un parcours plus exigeant.

D’un côté, selon nos sources, les Aiguillons tourneraient avec 200 à 250 golfeurs en temps normal, il reste donc du potentiel pour l' Estang, sachant que certains golfeurs peuvent aller de l’un à l’autre.

Toutefois, selon nos sources, comme bon nombre de parcours, les Aiguillons feraient face à une baisse d'activité de 20% en 2013.

D’un point de vue économique, il aurait sans doute été plus simple d’agrandir le parcours des Aiguillons pour le porter de 9 à 18 trous.

Cependant, toutes les parties ne se sont pas entendues sur le prix de rachat de ce parcours, et proposé par la SEM de Montauban. Et d'autre part, d'un point de vue technique, les terrains n'auraient peut-être pas été complètement adaptés à l'extension.

Sur ce dernier point, ils semblent que les avis des différents acteurs locaux divergent.

De toute façon, le parcours des Aiguillons étant en zone rouge, il n’aurait pas été de toute façon possible de mettre en place le volet immobilier du projet du golf actuellement en redressement judiciaire.

Montauban pourra-t-elle faire rebondir le projet du golf ?

Maintenant, comme pour tout le monde, la crise tombe mal ! Et certainement, au moment où ce type de projet est le plus fragile.

Concernant la rentabilisation, sachant que le coût de départ est de quatre millions d’euros, prenons des hypothèses sur le chiffre d’affaires.

En admettant que le nouveau golf réunisse très vite 400 golfeurs sur les 600 golfeurs potentiels, dont une moitié d’abonnés, et une moitié de golfeurs aux greens-fees.

(En France, la moyenne des membres par parcours est légèrement inférieure à 400 golfeurs).

En appliquant une moyenne des tarifs des abonnements, et des greens-fees, on peut imaginer que le golf de Montauban pourrait atteindre un volume d’activité de l’ordre de 350 à 400 000 euros par an.

A titre de comparaison, selon les chiffres de la FFGolf publiés en 2007 date de la dernière étude réalisée sur l’économie de la filière à notre disposition, on estimait avant la crise qu’un 18 trous en France pouvait générer en moyenne 1 million d’euros de revenus avec un millier de membres.

En théorie, on pourrait imaginer qu’il faille dix ans pour rentabiliser l’investissement de départ, ce qui n’aurait rien d’aberrant pour un projet aussi complexe que celui d’un golf.

Mais ce serait une faute de calcul de raisonner ainsi.

Au chiffre d’affaire, il faut retrancher les dépenses annuelles, et en fait, se baser sur la rentabilité en fin d’exercice, pour ensuite calculer le seuil de rentabilité.

Toujours en moyenne pour un parcours de golf, les dépenses d’exploitations représentaient en 2007 selon les chiffres de la FFgolf, 94% du chiffre d’affaires, dont 34% pour la masse salariale.

Ainsi, le résultat d’exploitation est assez serré (autour de 6% avant impôt et autres frais), ce qui rend le seuil de rentabilité beaucoup plus difficile à atteindre.

En conclusion, la construction d’un nouveau parcours de golf est toujours une aventure périlleuse, et complexe à monter financièrement.

Rien d’étonnant à ce que la fédération française de golf se soit adaptée, et favorise des structures plus petites dans des bassins de golfeurs plus importants, car sans cette recherche d’équilibre, il faut mettre en place des moyens considérables et pour un temps infiniment plus long.

Pour Montauban, au tribunal de commerce, et au-delà de toutes les bonnes volontés, il semble que le saut à faire pour réussir ce périlleux exercice soit trop haut.

Maintenant, le golf est construit.

La question n’est plus de savoir s’il fallait ou pas le faire, mais comment faire avec, et comment l’utiliser au bénéfice de l’économie de Montauban, et du Tarn-et-Garonne… 

Au cours de notre enquête, nous avons interrogé le cabinet du maire de Montauban sur les difficultés du golf sur deux questions : l'origine du projet, et les raisons des difficultés financières. 

Ci-dessous, nous publions l'intégralité de la réponse qui nous a été envoyée par courriel :  

Point de situation par le cabinet du Maire de Montauban  

La société Publique Locale d’Aménagement Montauban Trois Rivières Aménagement gère la ZAC BAS Pays depuis 2005.

C’est dans cette opération d’aménagement qu’a été construit un golf 18 trous par l’intermédiaire d’un Bail Emphytéotique Administratif signé avec la Société Montalba Développement Néopolis qui a pris en charge la construction de ce Golf et en a la gestion jusqu’en 2024. 

Parallèlement, la SPLA a contracté avec la Société Montalba pour la vente d’environ 45 ha de terrain autour du Golf (La ZAC en compte 401 Ha). 

A ce jour, environ 66 000 m² de terrain ont été vendu à la Société Montalba qui a encore quelques lots individuels à la commercialisation.

Les difficultés de commercialisation correspondent à la baisse de volume des ventes sur Montauban et surtout la baisse des prix en cette période de crise. 

La SPLA a aujourd’hui d’autres partenaires autour du Golf, et s’apprête à signer une promesse de vente avec un promoteur pour la construction 40 000 m² de Surface de Plancher, comprenant des logements collectifs, des commerces et Services et des lots individuels, pour un montant global de 7 000 000 €. 

Montalba est toujours partenaire de la SPLA en tant qu’apporteur d’affaires sur les terrains autour du Golf. 

Il restera à la SPLA environ 29 Ha de terrains commercialisables autour du Golf, pour les années à venir.

Informations sur le golf : 

Dessiné par l’architecte Yves Bureau, le Golf de l’Estang de 18 trous a ouvert en  août 2012.  

Sur 55 hectares, le parcours le plus long de la région, propose un tracé où la difficulté sait s'adapter en fonction du niveau de chacun.  

Le 22 juin 2010, Brigitte Barèges plante un olivier symbolisant les débuts des travaux.
 
En presque 2 ans, de multiples opérations ont donné naissance au 1er golf international de la cité d’Ingres : terrassement, création de point d’eau, reprofilage, piquetage  du parcours (départs, axes de jeu et milieu de chaque green), remblais, remodelage.
 
Les travaux hydrauliques ont été aussi essentiels : remodelage et curage de deux bassins existants, création de deux autres bassins destinés au stockage de l’eau épurée pour l’arrosage du parcours…
 
En juin 2011 : le golf s’est dessiné et modelé selon le plan de l’architecte Yves Bureau.  Puis, il y a eu la mise en place du système de drainage pour les greens, les bunkers et les fairways.
 
Enfin la dernière étape essentielle : l’ensemencement a débuté en septembre 2011.
 
Aujourd’hui le golf de Montauban Lestang verdoie. Il évolue autour d'une végétation séculaire. Les arbres, présents sur la majeure partie du parcours, donnent un cachet particulièrement authentique au site.  

Ils dessinent les fairways, entourent les greens et changent le paysage au gré des saisons.  L'eau y est également très présente avec un lac de 2,5 hectares.
 
La traversée du Domaine par le ruisseau du Grand Mortarieu ainsi que des bassins d'ornement offrent de très intéressants obstacles d'eau.  

Un Golf respectueux de l’environnement  

Toutes les précautions ont été prises pour protéger l’environnement en respect avec la fédération française du golf qui a signé en 2010 une charte sur l’eau
 
Gestion du sol, drainage spécifique, sélection de semences particulières, dispositif d’arrosage : tout a été pensé pour préserver l’environnement de l’ancien domaine de Prat de Lestang laissé si longtemps à l’abandon.  

Pourquoi un golf à Montauban ? 

Des dizaines d’emplois créés, des retombées touristiques et économiques
 
Un golf est une vraie entreprise où se côtoient de nombreux métiers.
 
8 personnes s’occupent de l’entretien : tontes (essentielles pour un golf) fertilisation, élagage…,
 
2 starters gèrent les départs des joueurs, un caddy master gère le matériel et les célèbres voiturettes,
 
2 personnes s’occupent de l’administration,
 
3 personnes pour l’accueil et la boutique.
 
Le golf est désormais ouvert à tous, à des prix vraiment attractifs, notamment pour les étudiants et les juniors.
 
Avec plus de 500 000 licenciés en France, le golf est avant tout un sport international qui attire une clientèle étrangère haut de gamme, ce qui est le cas du Golf de Montauban L'Estang.
 
Il accueille aussi de très nombreux groupes ayant des besoins en hôtellerie et restauration importants. 
 
L’objectif est de également de promouvoir le développement de ce sport auprès des jeunes.  

La ville conserve la propriété du golf ainsi que du domaine de Prat de Lestang.  

Son délégataire, Montalba Développement gère par délégation le golf.  

Ainsi, des tarifs spéciaux pour les jeunes et les scolaires lui sont demandés. 

Pauline Risser, service communication de la mairie de Montauban.

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Auteur

Fondateur du site www.jeudegolf.org en juillet 2010, découvre le golf à l'âge de 10 ans au travers d'une première expérience de caddy en Angleterre (Golf d'Uckfield/Essex) en 1985. Golfeur amateur depuis les années 90, d'abord en région parisienne, puis depuis 2005 en région lyonnaise.


Journaliste professionnel sur le golf, co-auteur du livre Tiger Woods, l'homme aux deux visages aux éditions SOLAR en septembre 2018.


Dans ce cadre est intervenu sur la Matinale de RTL dans la rubrique 3 minutes pour comprendre animée par Yves Calvi, et sur un reportage réalisé par la direction des sports de M6 pour le magazine du 12.45 du samedi 29 septembre.


Se déplace chaque année aux Etats-Unis pour interviewer les principaux acteurs de la filière Golf, aux sièges des marques en Californie ou au PGA Merchandise Show à Orlando.

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